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《大行》花旗：忧虑港府对楼市「出招」降温为时尚早 「慢牛」更具建设性 荐新地、长实、太地及领展
推荐 12 利好 18 利淡 11 AASTOCKS新闻
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花旗发表报告，认为近期本港地产股板块股价疲弱更多是由资金流向和利淡消息因素驱动，而非基本面恶化。花旗整合了近期的投资者反馈以及他们提出的某些双重约束观点，并分享该行对每一项的看法。 该行称，部分投资者担忧房价复苏速度快於预期，或促使政府重新出台需求侧降温措施。该行认为，在当前价格水平下，这种风险为时尚早。参考过往的收紧周期：(1)2009年10月：房价自2008年11月的谷底上涨30%后，实施了贷款价值比率下调；(2)2010年11月：房价升至十年高位并较谷底上涨55%后，推出了额外印花税；(3)2012年10月：在连续两年房价创新高后，收紧了额外印花税(SSD)并引入了买家印花税(BSD)。该行认为，从历史上看，政策是针对持续多年、大幅超越前期高点的房价飙升而作出的回应。目前房价较2025年3月至5月的谷底高出17%，且较先前高峰低18%，尚未达到政策干预的门槛。因此，该行认为房价可能需要再进一步上涨10%或更多，政策风险才会变得现实。 此外，有部分投资者担心，今年至今房价上涨后，其增长步伐可能减慢，而这可能预示复苏动能正在减弱。该行认为，房价逐步复苏实际上更健康、更可持续，而且相比急剧反弹，这对基本面更具建设性。该行认为，这种「慢牛」情境可以产生相互强化的益处：促进销售去化，在不透支未来需求的情况下保持成交量活跃，让房价更好地反映人口流入和人口结构升级，并使租金回报率保持在具吸引力的水平。此外，2026年至2028年因竣工量下降而导致的暂时性供应短缺，也为房价的上行周期提供了结构性支持。 花旗称，有投资者担忧中国收紧对外投资规则。该行认为，这一悬念难以证实或反驳，相关数据亦会滞后。该行早前已指出，在考虑潜在的抵消因素(如将股权投资收益重新配置到实物资产)之前，仅有5.5%由非香港身份证持有人进行的住宅交易直接受资本管制的影响。该行认为，随着持续活跃的成交量和新盘去化率良好，这一担忧将逐渐缓解。 此外，报告提到，有投资者担忧利率波动下的估值框架。该行明白，周期转折的拐点代表着捕捉股票上行空间的最具吸引力入市点，但这不一定意味着在确认上行周期后就要卖出，尤其是在复苏仍处於早期阶段的情况下。从历史上看，在过去十五年间，开发商的资产净值(NAV)折让与房价按年变化的相关性达到71%；以新地(00016.HK)为例，其股价亦与中原城市领先指数相关，尽管双向波动往往会过度反应。该行认为资产净值折让仍然有效，因为资产净值有房价增长以及写字楼/零售租金回稳的支持。股息收益率也是参考指标，近期因十年期美国国债孳息率反弹(2026年至今上涨31个基点至4.5%)而出现一些均值回归，但可能被中国内地孳息率受压(年初至今下跌25个基点至1.8%)所抵消。 该行认为，由於市场需要时间消化上述担忧，并考虑到股市近期轮动至增长型板块，短期内板块股价可能仍将波动。在股价已反映牛市预期后，过去一个月投资者的持仓已转为较不看好。该行建议6月份保持一些耐心，而经历强劲物业销售且利润率反弹后，开发商很可能表现强劲的2026年上半年业绩将成为7月下旬至8月的下一个催化剂。该行的行业首选股为新地、长实集团(01113.HK)、太古地产(01972.HK)及领展(00823.HK)。 股份 | 投资评级 | 目标价(港元) 新鸿基地产(00016.HK) | 买入 | 168元 长实集团(01113.HK) | 买入 | 54.8元 太古地产(01972.HK) | 买入 | 28.8元 领展房产基金(00823.HK) | 买入 | 44.8元 (da/u)AASTOCKS新闻 |
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