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惠誉确认越秀房产基金(00405.HK)「BBB-」信贷评级 予其拟发行绿色票据「BBB-」评级
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惠誉评级已确认越秀房地产投资信托基金(00405.HK)的长期外币发行人主体评级为「BBB-」，展望稳定。惠誉同时确认越秀房产基金的高级无抵押评级及15亿美元中期票据计划的评级为「BBB-」；同时授予越秀房产基金拟发行美元高级无抵押绿色票据「BBB-」的评级。 惠誉表示，拟发行票据将由Yuexiu REIT MTN Company Limited在其中票计划下发行。该票据将由HSBC Institutional Trust Services (Asia)Limited作为越秀房产基金的受托人来提供无条件及不可撤销的担保，并对越秀房产基金的资产拥有追索权。Yuexiu REIT MTN Company Limited是该受托人的全资子公司。 越秀房产基金的评级反映出，其在2025年10月出售越秀金融大厦50%的股权后财务状况有所改善。尽管公司以写字楼为主的物业组合持续面临租金压力，但惠誉预计其经常性EBITDA利息覆盖率仍将保持在负面敏感性阈值之上。 惠誉预计，在越秀房产基金利用出售资产所得资金已偿还债务后，其EBITDA利息覆盖率将自今年起回升至1.8倍以上并维持该水平(2024年为1.6倍)；截至2025年末，贷款价值比(以净债务与投资物业价值之比衡量)应能改善至41%(去年上半年为45%)。 惠誉预期，越秀房产基金的基础营收(不含资产处置)继去年预估下降7%之后，於今年将下降4%。这主要是受占公司收入约55%的写字楼板块拖累。预测该公司的写字楼租金收入继去年预估下降8%之后，於今年将下降6%，因为大量新增供应正促使业主采取激进的折扣策略。但越秀房产基金写字楼资产组合的黄金地段优势及租户对优质资产的避险需求，应能限制其进一步下跌空间。非写字楼板块(包括批发、零售、酒店及服务式公寓)的表现应能保持相对强韧，因其未面临供应过剩问题，但持续低迷的消费者情绪将制约其上行。 越秀房产基金的平均融资成本在去年上半年降至3.9%之后，惠誉预测，2025至2026年间其平均融资成本将为3.6%至3.7%。得益於与银行的紧密联系，越秀房产基金的融资渠道保持畅通。该公司於2025年4月成功发行了票息率为4.1%的10亿元人民币境外债券，7月又发行了票息率为2.7%的6亿元人民币境内债券。 监於母公司越秀集团对越秀房产基金的潜在支持，惠誉评定其评级较其独立信用状况高一个子级。惠誉对越秀房产基金的评估结果基於其与越秀集团的母子公司关系，因为惠誉认为该公司有望直接获得越秀集团的支持，近期的资产处置交易便是佐证。 惠誉评定母公司在营运层面为越秀房产基金提供支持的意愿为「中等」，因越秀房产基金与母公司共享品牌和银行关系，惠誉认为母公司会出於声誉考虑及时为其提供支持。惠誉评定母公司在法律和战略层面为越秀房产基金提供支持的意愿为「低」。 截至2025年上半年末，越秀房产基金持有现金16亿元人民币，不足以覆盖其102亿元人民币的短期债务。但得益於越秀房产基金的国企背景及其无抵押物业组合，该公司的融资渠道畅通，因此惠誉认为其流动性风险较低。拟发行债券的募集资金将用於为2026年2月到期4亿美元债券再融资。(hc/da)AASTOCKS新闻 |
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