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《港楼》仲量联行：私楼货尾单位逐步消化 料明年中小型住宅价格升最多5%
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仲量联行表示，住宅市场於今年下半年「软着陆」。市场升势主要受内地买家回流带动，一手市场表现尤为活跃。此外，近期减息、印花税宽减及股市造好带来的财富效应，亦为住宅市场注入动力。 仲量联行香港主席曾焕平表示，随着货尾单位逐步消化，预期至今年底，库存消化期将回落至2015至2021年的平均水平约51.3个月。与此同时，至明年底，私人住宅供应有望恢复至正常水平，届时去货速度更可进一步缩短至约44.7个月。 曾焕平指，楼价今年已见底，对明年前景持审慎乐观态度。他预期美国联储局本月将会减息，并於明年再减息1至2次，因此，预计明年本港中小型住宅价格上升约5%；豪宅价格维持平稳，但租金料可上升0%至5%。新盘及楼龄较轻的屋苑楼价升幅会较显着。新盘销情料将持续畅旺，有助带动整体市场气氛，推动楼价持续向上。银行近期下调最优惠利率，以及市场对后续减息的预期，将有助进一步纾缓按揭负担，而压抑多时的住宅需求亦逐步释放，预计成交量可望持续增长。 不过，他亦提醒，宏观经济不确定性犹存，加上商业地产市场持续低迷及失业率回升，均可能为明年住宅市场带来挑战。 土地市场方面，仲量联行评估及谘询部主管区建强表示，在楼市尚未完全复苏之际，发展商对需大量基建投资的大型项目仍持审慎态度。若要释放更多实际需求以稳定地价，政府必须带头进行初期公共基建投资，并落实「产业为先」的发展策略。北部都会区的土地应定位为推动创新、教育枢纽及高增值产业的平台，而非单纯的财政收入来源。政府可考虑引入更具弹性的合作模式，例如分红安排或合资发展，以吸引发展商参与。 他续指，政府亦应优先推出交通网络及配套设施完善或即将建成的市区地皮，这类土地更能吸引发展商积极入标。随着发展商投地意欲回升，面积较大的市区地皮将更受青睐。不过，在楼价未见明显反弹前，发展商对透过集体收购推动重建项目的意欲仍会偏弱。 至於资本市场，仲量联行香港资本市场部主管陈国章表示，展望明年，预期用家将继续主导商用物业投资市场，特别是写字楼物业方面，租户对核心地段优质办公空间的需求持续增长。投资者对酒店及住宅资产的兴趣料将进一步上升，随着市场对PBSA项目(学生宿舍)的关注度提升，预期乙级写字楼作改建用途的成交亦将增加。然而，银行对商用物业贷款仍然审慎，加上宏观经济前景仍未明朗，将继续为市场带来重大挑战，整体商用物业价格仍处於寻底阶段。他预计，明年甲级写字楼资本价格将下跌0%至5%，而核心区街舖价格亦将回落5%至10%。 就大埔宏福苑的火灾事故，曾焕平指，政府已成立团队研究重建方案，相信政府会作出最好的决定。不过，如果以抚平伤痛作为考虑因素，他认为重建将不失为一个好且可行的提议。 另外，他认为事故对旧楼有深远影响，虽然政府推行强制验楼，但一般小业主及立案法团等均没有专业知识分辨方案是否涉及围标，因此，政府应尽快提出指引，或需由市建局协助，甚至成立新部门以处理相关问题，同时市建局亦应加快处理旧楼重建项目。此外，他预计买家未来购买旧楼时会更加谨慎，或倾向选择较新的楼宇。(sl/u)AASTOCKS新闻 |
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